 Stocul de spatii logistice de clasa A va creste anul acesta cu peste 150.000 de metri patrati, impins de explozia de investitii din sectorul de retail. Mai mult, investitiile in spatii de depozitare se vor intensifica si in marile orase din provincie, precum Brasov, Cluj-Napoca, Sibiu, Oradea si Constanta.
Cea mai atractiva zona pentru dezvoltatorii de spatii logistice va ramane si in acest an vestul Capitalei. Aici activeaza cei mai mari jucatori de pe piata: Cefin Real Estate, Prologis, Portland Trust, Grontmij/Rynart sau Phoenix Real Estate.
"In primavara acestui an vom livra circa 56.000 de metri patrati de spatii industriale din proiectul Prologistic Park Bucharest A1, urmand ca in functie de ritmul de inchiriere al spatiilor sa incepem constructia urmatoarei etape", a declarat Muler Onofrei, market officer al Prologis pentru Romania.
Parcul logistic va avea o suprafata de 320.000 mp si va necesita o investitie totala de 160 de milioane de dolari (125 mil. euro).
Odata cu intrarea pe piata locala, Prologis a anuntat ca este interesata sa investeasca si in alte orase din tara precum Timisoara, Constanta, Cluj-Napoca, Iasi sau Brasov, ca urmare a cererii de spatii de depozitare in aceste zone din partea clientilor sai.
O alta zona in care se va dezvolta piata de spatii industriale este autostrada Bucuresti-Constanta. Segmentul de autostrada Bucuresti-Constanta, care face parte din coridorul IV pan-european, va ridica interesul dezvoltatorilor in piata de logistica odata cu intrarea Romaniei in Uniunea Europeana, potrivit dezvoltatorilor de profil.
Piata de spatii industriale se va maturiza anul acesta, avand in vedere ca vor fi livrate mai multe proiecte de clasa A.
"Anul 2007 va marca trecerea de la dezvoltarea de spatii de clasa B la spatii de clasa A, mai ales in orasele din tara, unde oferta este relativ saraca in prezent. In Bucuresti tendinta de crestere a numarului de proiecte logistice de clasa A s-a facut remarcata si pe parcursul ultimilor doi ani, cand pe langa Cefin Real Estate, au intrat pe piata marii dezvoltatori de profil, precum Prologis, Portland Trust sau Phoenix Real Estate", spune Rodica Tarcavu, director in cadrul departamentului industrial la DTZ Echinox.
In plus, randamentele spatiilor industriale se vor mentine anul acesta la un nivel ridicat, de circa 7-8%, potrivit consultantilor imobiliari.
Majoritatea spatiilor industriale propuse pentru finalizare in 2007 sunt de mari dimensiuni (25.000-30.000 mp pentru fiecare faza). Analistii estimeaza ca urmatoarele faze ale acestor proiecte vor creste totalul spatiilor moderne disponibile cu un ritm de circa 150.000-200.000 mp anual.
Spatiile industriale de clasa A au devenit foarte cautate de operatorii logistici din cauza ofertei scazute de pe piata, fiind inregistrata o rata de neocupare de 0% pentru proiectele livrate pe piata.
In primul semestru al anului trecut a fost livrat pe piata un stoc de 45.000 mp de spatii de depozitare in Bucuresti, iar pana la sfarsitul anului 2006 analistii estimau ca vor fi livrati circa 100.000 mp de spatii logistice.
Stocul de spatii industriale din Romania ar putea creste in 2010 la un milion de metri patrati, de la nivelul actual de 520.000 de metri patrati, daca vor fi finalizate proiectele anuntate, potrivit CB Richard Ellis.
Mai mult, in cazul in care vor fi finalizate proiectele anuntate, chiriile ar putea sa scada anul viitor cu 5-10%, potrivit unor consultanti imobiliari. Insa, datorita cresterii pretului la terenuri si la materiale de constructii este posibil ca pretul chiriilor sa fie in continuare oscilant.
"Chiria este puternic influentata de doi factori contrari, presiunea chiriasilor pentru scaderea chiriilor este contrata de trendul de crestere a costurilor de achizitie a terenului si de constructie a spatiilor. In ultimii patru ani pretul materialelor de constructie si al fortei de munca au crescut considerabil", spune Rodica Tarcavu, director in cadrul departamentului industrial la DTZ Echinox.
Odata cu maturizarea pietei logistice tranzactiile de inchiriere cu peste 25.000 mp se vor inteti, afirma consultantii imobiliari. "Pana in primavara acestui an vom anunta primii chiriasi ai proiectului Prologistic Park Bucharest A1", afirma Muler Onofrei, market officer Prologis pentru Romania.
Cea mai mare tranzactie de anul trecut a fost derulata de furnizorul de servicii de logistica Frans Maas, care a inchiriat 29.000 de metri patrati de spatii de depozitare si de birouri in proiectul Bucharest West, dezvoltat de Portland Trust in zona autostrazii Bucuresti-Pitesti, potrivit agentiei imobiliare Colliers, care a intermediat tranzactia. Tranzactiile mari, de peste 15.000 mp, se deruleaza la cel mai redus pret de pe piata, de circa 4,2 euro/mp/luna.
In schimb, chiriile pentru tranzactii cu suprafete mai mici de 5.000 mp vor stagna la nivelul actual de circa 5-5,5 euro/mp/luna, iar tranzactiile cu peste 5.000 mp se deruleaza la circa 4,8 euro/mp/luna in cazul inchirierilor si 4,5 euro/mp/luna in cazul preinchirierilor.
O alta tranzactie importanta derulata anul trecut a fost realizata de KLG (Kuijken Logistics Group) Europe Logistics, operatorul olandez de logistica al retailerului de electrocasnice Domo, care a inchiriat 15.000 de metri patrati de depozite si 550 de metri patrati de birouri in cadrul Cefin Logistics Park, potrivit DTZ Echinox.
Operatorul de logistica va ocupa 60% din cladirea Cefin, care face parte din faza a doua a proiectului, care urma sa fie finalizata pana la sfarsitul anului trecut. Astfel, KLG va detine circa 20% din totalul spatiilor de depozitare construite pana in prezent in cadrul Cefin Logistic Park.
In viitor expansiunea spatiilor industriale de-a lungul autostrazii va continua, dupa kilometrul 23, urmatoarea jonctiune fiind situata la km 30, potrivit companiei de consultanta imobiliara Colliers International.
Centrele logistice si de distributie construite au atras investitii totale de circa 300 mil. euro, potrivit ultimelor date disponibile.
Chiriile pentru spatii industriale s-au mentinut anul trecut la 4,5-6 euro/mp/luna in cazul proiectelor noi, in functie de calitatea cladirii si perioada de inchiriere. Spatiile de birouri din aceste incinte sunt inchiriate de obicei cu 8-10 euro/mp/luna. In schimb, pentru depozitele vechi situate in oras sau la periferie, chiria este de 2-3 euro/mp/luna.
In zonele de nord si de vest ale Capitalei, chiria este de 4,5-6 euro/mp/luna, iar in sud si in est nivelul sumelor a scazut la 2,5 euro/mp/luna pentru platformele Republica sau Faur si la 3,5 euro/mp/luna pentru zona Pantelimon.
Contractele sunt incheiate de obicei pentru 3-5 ani, pana la maxim 10 ani pentru depozitele de frig si spatiile de productie.
Preturile de vanzare pentru proiectele noi si moderne de pana la 5.000 mp sunt de 400-600 euro/mp. Spatiile industriale renovate continua sa fie vandute cu aproximativ 200-350 euro/mp, pana la 400 euro/mp.
Ponderea cea mai ridicata in cererea de spatii industriale de anul trecut a fost inregistrata de companiile de logistica, urmate de retailerii care isi desfasoara propria activitate logistica si apoi de productia usoara, care reprezinta cea mai mare pondere in totalul cererii de spatii industriale.
Interesul investitorilor in piata de spatii industriale a crescut foarte mult in ultimii ani, datorita potentialului oferit de piata locala si de faptul ca Romania a aderat la Uniunea Europeana. Cei mai puternici investitori pe aceasta piata sunt din Austria, SUA, Marea Britanie, Franta, Grecia, Spania sau Israel.
Spatiile industriale la standarde operationale internationale reprezinta in prezent peste 80% din piata. Potrivit acestor standarde, depozitele trebuie sa aiba circa 10 metri inaltime, parcari pentru camioane cu spatii de manevre sau sisteme anti-furt, potrivit reprezentantilor Eurisko.
Dezvoltatorii de profil tatoneaza loturile de teren disponibile in jurul centurii Capitalei, insa acestea sunt tot mai rare, iar traficul este foarte aglomerat, iar preturile au inceput sa creasca.
In aceste conditii, terenurile de langa autostrada Bucuresti - Pitesti raman in continuare foarte cautate, mai ales langa caile de acces. Exemple care sustin aceasta afirmatie sunt proiectele Bucharest West si Cefin Logistic Park la kilometrul 14, Mercury Logistic Park si Prologis la kilometrul 22.
Piata spatiilor industriale a inceput sa se dezvolte incepand cu anul 2005, cand au fost livrati peste 60.000 mp. Cea mai importanta tranzactie pe piata industriala incheiata in 2005 a fost contractul de inchiriere prin care retailerul Minimax Discount a luat 14.000 mp in Mercury Logistic Park. Brokerul tranzactiei a fost compania Eurisko. Spre deosebire de situatia din Polonia sau Cehia, in Romania proiectele logistice de anvergura sunt foarte putine.
Printre cele mai importante proiecte de pe piata se afla Cefin Logistic Park, dezvoltat de grupul italian Cefin si achizitionat cu mult inainte de a fi finalizat de fondul de investitii austriac Europolis.
Proiectul urma sa atraga in momentul finalizarii sale in vara anului trecut investitii de 75 de milioane de euro, insa proprietarul si dezvoltatorul au decis sa suplimenteze investitiile la 150 de milioane de euro.
Cererea foarte mare pentru spatiile industriale a determinat si intrarea pe piata locala a gigantului Prologis. Americanii au anuntat in primavara anului trecut dezvoltarea unui parc logistic de 80 de milioane de dolari in vestul Capitalei, in zona autostrazii Bucuresti-Pitesti.
Prologis Park Bucharest A1 urma sa cuprinda sase cladiri cu o suprafata totala de 158.000 de metri patrati, fiind dezvoltat pe o suprafata de teren de 28 de hectare achizitionata de la o firma detinuta de Nicolae Ratiu, fiul fostului om politic Ion Ratiu.
Ulterior, ProLogis a mai achizitionat 28 de hectare de teren, suprafata proiectului crescand la peste 320.000 de metri patrati.
In imediata apropiere a proiectului Prologis se afla in diferite faze de executie alte proiecte industriale de anvergura.
Portland Trust, compania care a dezvoltat imobilele de birouri Opera Center si Bucharest Business Park, a anuntat ca a inceput constructia Bucharest West, un parc industrial a carui valoare ar putea ajunge la 300 de milioane de euro in momentul finalizarii in aproximativ trei ani.
Lista proiectelor industriale dezvoltate in apropierea autostrazii Bucuresti - Pitesti este completata cu grupul olandez Rynart.
Factori care influenteaza evolutia pietei logistice din Romania - Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana va atrage mai multi investitori, dezvoltatori si noi companii care vor dori sa patrunda pe piata locala.
- Aparitia unor noi companii straine puternice pe piata romaneasca in special din sectorul retail, distributie si logistica.
- Tendinta companiilor de a ocupa spatii moderne, la standarde internationale, cu acces facil. Companiile cauta spatii cu o inaltime de aproximativ 8-12 metri, cu un design eficient, constand intr-o buna asezare a stalpilor de sustinere, prezenta rampelor de incarcare/descarcare si a spatiilor de birouri in interiorul depozitelor.
- Extinderea afacerilor companiilor prezente pe piata.
|
